2003年，原國土資源部發(fā)文停止別墅類用地的土地供應(yīng)。十五年時間過去了，林林總總的別墅卻依然在野蠻生長。
其中有許多建造在山清水秀、景色優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，如秦嶺違建別墅、石家莊削山違建的別墅等。不過，日前住建部、國家林業(yè)局等部門下發(fā)的一則新通知，或令違建別墅徹底告別歷史。
4月中旬，福建、黑龍江等省均發(fā)文稱，按照住建部對別墅項目進行梳理的緊急通知要求，對所轄區(qū)域內(nèi)的別墅項目進行統(tǒng)計清理，并暫停辦理別墅項目建設(shè)審批手續(xù)。
中國豪宅研究院院長朱曉紅接受《華夏時報》記者采訪時指出，別墅是個小眾市場，以北京上海為例，常規(guī)每年也就兩三千套，在整個住宅市場中比例很小，是“小眾當(dāng)中的小眾”。
因此，別墅審批暫停后，正宗別墅越來越少了，稀缺性會更加突出。產(chǎn)生的影響也是利弊互見，對已經(jīng)拿到別墅用地的開發(fā)商來說是利好，對尚未拿地的開發(fā)商就是個壞消息了。
審批突然被叫停
近日，網(wǎng)上流傳著一份《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于別墅項目建設(shè)審批有關(guān)事項的通知》，落款時間為2019年4月3日。其中要求各省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項目建設(shè)審批手續(xù)，同時，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理。
盡管未在住建部網(wǎng)站上正式公開，但從各省市的公開消息中可以發(fā)現(xiàn)，這一文件目前已經(jīng)進入落實階段。
4月15日，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于報送違建別墅有關(guān)情況的通知》，就2003年以來別墅項目建設(shè)情況進行全面清理排查，要求各地集中力量開展全面排查，做到“全覆蓋、無死角”。上報材料除了梳理情況匯總表外，還有違建別墅查處案例及情況分析報告。
而17日，福建省寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也轉(zhuǎn)發(fā)了上述文件。此外，黑龍江雞西、湖南常德等地方政府也召開了清查違建別墅工作會議。
而此前，貴州省林業(yè)局也轉(zhuǎn)發(fā)了國家林業(yè)和草原局《關(guān)于請報送違建別墅有關(guān)情況的緊急通知》，要求迅速調(diào)度收集目前已經(jīng)掌握的在林地、草原、濕地、自然保護地和國有林場內(nèi)的違建別墅（含別墅項目、“私人莊園”等）情況、違建原因。
業(yè)內(nèi)人士認為，這一清理排查工作，或由此前秦嶺違建別墅嚴重破壞生態(tài)問題引發(fā)。從2014年5月到2018年7月，國家主席習(xí)近平對秦嶺別墅事件曾先后六次作出批示指示，到2019年1月已經(jīng)拆除違建別墅1185棟，沒收9棟，回收國有土地4557畝。
朱曉紅也指出，這次整頓的重點就是違建別墅，有些土地性質(zhì)根本就不是住宅用地，也拿來建別墅。這次福建也發(fā)現(xiàn)許多問題，出臺了相關(guān)的政策，而且政策越來越細。新建的別墅審批原則上暫停，不只是指本身別墅用地的暫停，項目內(nèi)搞混合、低容積的別墅也會暫停。
“禁墅令”十五年為何屢禁不止？
事實上，自從2003年開始，別墅類用地的土地供應(yīng)早已停止。然而，盡管有嚴格的“禁墅令”，城市內(nèi)和風(fēng)景名勝附近的別墅產(chǎn)品的供應(yīng)和開發(fā)量卻有增無減。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時報》記者分析，其中有兩個原因：一方面是部分城市的別墅開發(fā)商存在著拿地早、規(guī)劃審批早、建設(shè)遲滯的現(xiàn)象，可能在叫停別墅審批之前就已經(jīng)批復(fù)了用地指標和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，一直拖拖拉拉施工沒完成；而另一方面就是開發(fā)商采取了建筑上的“創(chuàng)新手法”，規(guī)避了目前對別墅產(chǎn)品建設(shè)指標的要求。
她指出，對別墅產(chǎn)品形態(tài)的識別，監(jiān)管層面還無法出臺針對市場微觀現(xiàn)狀的指標性要求，只能從大面上規(guī)定，不可能具體到產(chǎn)品的細節(jié)。
例如，最開始時叫停別墅用地的供應(yīng)，后面對別墅用地上加了容積率的指標，就是不能出讓容積率低于1.0的土地，但是現(xiàn)在容積率1.5也能做別墅，開發(fā)商再做個高低配的話，可能到2.5都能做出別墅產(chǎn)品，雖然可能是疊拼別墅。與此同時，開發(fā)商規(guī)避政策的“創(chuàng)新能力”又很強。
比如之前大家對別墅的認定條件是獨棟別墅叫別墅，那么開發(fā)商在兩個獨棟中間加個建筑構(gòu)件連在一起改成雙拼，也一樣能夠?qū)崿F(xiàn)別墅的居住品質(zhì)和體驗，但是又不叫獨棟別墅，就能被審批通過。之后對雙拼別墅產(chǎn)品叫停了，那開發(fā)商又做了四棟別墅背靠背側(cè)面連在一起的產(chǎn)品，也一樣能夠過審。
環(huán)京地區(qū)別墅或存漏洞
對于政策后續(xù)的影響，郭毅認為目前各個城市都還有一些別墅項目在售，如果排查的周期過長，可能會影響到后續(xù)新項目的供應(yīng)，別墅或會在一段時間內(nèi)出現(xiàn)供應(yīng)斷檔。
一些庫存量相對較低的區(qū)域短期內(nèi)別墅價格可能會上揚，但是如果在6個月內(nèi)完成梳理工作，應(yīng)該不會對整個市場產(chǎn)生特別大的影響。
不過她認為，別墅項目審批手續(xù)更加嚴格，特別對環(huán)京周邊的一些別墅的影響會比較大。
就北京市市轄區(qū)范圍內(nèi)來講，從整體的土地出讓到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，到施工許可到預(yù)售許可，管理上相對來說都比較嚴格。
但環(huán)京周邊和北京相對遠郊的一些區(qū)域，管理上就有存在漏洞的可能性。特別是自然資源條件比較好的一些別墅項目，估計會面臨較嚴格的重新審查和清理，一旦審核過程中發(fā)現(xiàn)問題肯定會先叫停銷售。
2019年2月，在石家莊削山違建別墅事發(fā)后，河北省委書記王東峰作出批示，石家莊市成立了由市委書記、市長擔(dān)任組長的聯(lián)合調(diào)查組。而記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，河北邢臺、保定等地也都爆出違建別墅問題。
朱曉紅則表示，由于別墅市場本身就是小眾市場，集中在一線城市和強二線城市，這一政策的另一個目的就是“好鋼用在刀刃上”，把有限的住宅建設(shè)用地用在剛需上。
新一線城市郊區(qū)土地也緊張，超改善型的別墅用地停止審批，也能逐步緩解居住的壓力。此外，政策對同為改善型住宅的公寓豪宅類項目也是利好。
華夏時報 記者劉詩萌 北京報道
